Analisis Rasio Dasar Investasi Real Estat – Investasi real estat adalah bisnis yang canggih. Ada teknik canggih yang digunakan oleh banyak investor yang rajin untuk melakukan uji tuntas mereka. Salah satu teknik canggih tersebut disebut analisis rasio. Teknik ini sangat mirip dengan analisis rasio yang dilakukan saat mengevaluasi laporan keuangan perusahaan publik.
Namun, ada keanehan dan istilah tertentu yang hanya digunakan dalam investasi real estat yang juga merupakan bagian dari analisis rasio ini. Artikel ini menjelaskan analisis rasio fokus investasi real estat dari sudut pandang individu yaitu apa yang harus dilihat seseorang ketika mereka fokus membeli properti sewaan. Berikut adalah beberapa rasio yang paling umum digunakan. hari88
Rasio Pinjaman Terhadap Nilai
Pada tingkat individu, rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) mungkin merupakan salah satu angka terpenting yang dilihat oleh bank maupun investor. Kedua pemangku kepentingan ini melihat angka yang sama untuk alasan yang sangat berbeda.
Misalnya, bank melihat rasio pinjaman terhadap nilai untuk tujuan keamanan investasinya sendiri. Pertimbangkan misalnya, sebuah properti dengan rasio pinjaman terhadap nilai 90% yaitu jika nilai properti adalah $100, maka bank telah membiayai $90 dan memiliki klaim atas properti tersebut. Nah, jika nilai properti turun 10%, nilai investasi bank masih aman. Oleh karena itu, bank memberikan suku bunga dan persyaratan lain yang lebih baik ketika rasio pinjaman terhadap nilai lebih rendah.
Individu juga melihat rasio pinjaman terhadap nilai untuk menemukan tingkat leverage yang mereka ambil saat membeli properti. Rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih tinggi menandakan investasi yang berisiko karena bahkan pergerakan kecil dalam harga properti akan membuat investasi menjadi merah.
Rasio Utang terhadap Pendapatan
Rasio ini digunakan oleh individu ketika mereka membeli real estat untuk penggunaan pribadi yaitu untuk konsumsi atau investasi pribadi. Rasio utang terhadap pendapatan pada dasarnya memprediksi kemudahan seseorang dalam melakukan pembayaran pinjaman hipotek.
Misalnya, diakui secara luas bahwa pembayaran hipotek seharusnya tidak lebih dari 33% dari pendapatan bulanan seseorang. Jika pembayaran hipotek lebih besar dari 33%, maka orang tersebut berisiko jatuh di bawah tekanan keuangan.
Angka ini diperoleh dengan menghitung pembayaran hipotek tahunan dan kemudian membaginya dengan pendapatan bersih tahunan orang tersebut. Untuk mengubah angka menjadi persentase, kita dapat mengalikannya dengan 100. Jika angkanya lebih besar dari 33%, maka risikonya tinggi.
Pengganda Pendapatan Kotor dan Bersih
Angka ini digunakan untuk menghitung jumlah dolar yang dibayarkan seseorang sebagai investasi modal untuk mendapatkan kendali atas nilai sewa tahunan. Jadi, misalnya, jika angka ini adalah 18, maka seorang investor membayar $18 di muka, untuk mendapatkan kendali atas pendapatan tahunan sebesar $1 pada periode berikutnya.
Jumlah ini dihitung dengan menggunakan nilai pasar properti di pembilang. Dalam penyebut, seseorang dapat menggunakan pendapatan sewa kotor yang dihasilkan atau pendapatan sewa bersih yang dihasilkan setelah dikurangi semua pajak dan biaya.
Jika kita menggunakan pendapatan kotor dalam penyebut, kita mendapatkan pengganda pendapatan kotor sedangkan jika kita menggunakan pendapatan bersih dalam penyebut, kita mendapatkan pengganda pendapatan bersih.
Hasil Sewa
Hasil sewa adalah angka yang dihitung seperti kita menghitung hasil obligasi di pasar obligasi. Sewa tahunan yang dihasilkan oleh properti digunakan dalam pembilang. Biasanya, nilai sewa bruto digunakan dalam pembilang dan tidak ada pemotongan yang dilakukan. Namun, tidak ada aturan tetap untuk perhitungan rasio dan setiap investor menghitung rasio berdasarkan heuristik mereka sendiri.
Dalam penyebut, harga yang dibayarkan untuk properti digunakan. Perhatikan bahwa harga yang dibayarkan untuk properti tersebut mungkin berbeda dari nilai pasarnya saat ini. Seorang investor mungkin telah membeli properti itu seharga $100 dan sekarang mungkin bernilai $135.
Namun, kami akan menggunakan angka $100. Alasan di balik ini sederhana. Hasil hanya dapat dihitung setelah nilai investasi Anda dipertimbangkan. Ini bukan angka nosional. Melainkan memberitahu kita Pengembalian Investasi (ROI) yang tepat yang saat ini diperoleh pembeli di properti mereka.
Tingkat Kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi mirip dengan jumlah hasil sewa. Namun, ada satu perbedaan penting. Hasil sewa menggunakan pendapatan sewa kotor dalam pembilang. Namun, rasio tingkat kapitalisasi menggunakan pendapatan bersih yaitu pendapatan yang dihasilkan setelah dikurangi semua biaya operasional dan pajak dari pendapatan sewa yang dihasilkan oleh properti.
Penyebutnya tetap sama yaitu harga yang telah dibayar investor untuk properti tersebut. Sekali lagi, harga tidak akan berfluktuasi berdasarkan nilai pasar properti karena angka ini bukan merupakan perhitungan biaya peluang. Sebaliknya, ini adalah perhitungan faktual dari laba atas investasi pada properti tertentu. Daftar rasio yang dapat digunakan untuk mengevaluasi suatu properti tidak akan pernah lengkap.
Analisis rasio adalah seni dan setiap investor individu menggunakannya dengan cara yang berbeda. Namun, sebagai aturan umum, kita harus ingat bahwa investasi real estat sebagian besar merupakan bisnis manajemen arus kas dan bahwa investor harus fokus pada kemampuan mereka untuk menghasilkan dan mempertahankan arus kas yang meningkat yang dapat diprediksi.
