Month: January 2022

theslip.biz

Analisis Rasio Dasar Investasi Real Estat

2 years ago
Read Time: 3 minutes
by Hugh Parker

Analisis Rasio Dasar Investasi Real Estat – Investasi real estat adalah bisnis yang canggih. Ada teknik canggih yang digunakan oleh banyak investor yang rajin untuk melakukan uji tuntas mereka. Salah satu teknik canggih tersebut disebut analisis rasio. Teknik ini sangat mirip dengan analisis rasio yang dilakukan saat mengevaluasi laporan keuangan perusahaan publik.

Namun, ada keanehan dan istilah tertentu yang hanya digunakan dalam investasi real estat yang juga merupakan bagian dari analisis rasio ini. Artikel ini menjelaskan analisis rasio fokus investasi real estat dari sudut pandang individu yaitu apa yang harus dilihat seseorang ketika mereka fokus membeli properti sewaan. Berikut adalah beberapa rasio yang paling umum digunakan. hari88

Rasio Pinjaman Terhadap Nilai

Pada tingkat individu, rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) mungkin merupakan salah satu angka terpenting yang dilihat oleh bank maupun investor. Kedua pemangku kepentingan ini melihat angka yang sama untuk alasan yang sangat berbeda.

Misalnya, bank melihat rasio pinjaman terhadap nilai untuk tujuan keamanan investasinya sendiri. Pertimbangkan misalnya, sebuah properti dengan rasio pinjaman terhadap nilai 90% yaitu jika nilai properti adalah $100, maka bank telah membiayai $90 dan memiliki klaim atas properti tersebut. Nah, jika nilai properti turun 10%, nilai investasi bank masih aman. Oleh karena itu, bank memberikan suku bunga dan persyaratan lain yang lebih baik ketika rasio pinjaman terhadap nilai lebih rendah.

Individu juga melihat rasio pinjaman terhadap nilai untuk menemukan tingkat leverage yang mereka ambil saat membeli properti. Rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih tinggi menandakan investasi yang berisiko karena bahkan pergerakan kecil dalam harga properti akan membuat investasi menjadi merah.

Rasio Utang terhadap Pendapatan

Rasio ini digunakan oleh individu ketika mereka membeli real estat untuk penggunaan pribadi yaitu untuk konsumsi atau investasi pribadi. Rasio utang terhadap pendapatan pada dasarnya memprediksi kemudahan seseorang dalam melakukan pembayaran pinjaman hipotek.

Misalnya, diakui secara luas bahwa pembayaran hipotek seharusnya tidak lebih dari 33% dari pendapatan bulanan seseorang. Jika pembayaran hipotek lebih besar dari 33%, maka orang tersebut berisiko jatuh di bawah tekanan keuangan.

Angka ini diperoleh dengan menghitung pembayaran hipotek tahunan dan kemudian membaginya dengan pendapatan bersih tahunan orang tersebut. Untuk mengubah angka menjadi persentase, kita dapat mengalikannya dengan 100. Jika angkanya lebih besar dari 33%, maka risikonya tinggi.

Pengganda Pendapatan Kotor dan Bersih

Angka ini digunakan untuk menghitung jumlah dolar yang dibayarkan seseorang sebagai investasi modal untuk mendapatkan kendali atas nilai sewa tahunan. Jadi, misalnya, jika angka ini adalah 18, maka seorang investor membayar $18 di muka, untuk mendapatkan kendali atas pendapatan tahunan sebesar $1 pada periode berikutnya.

Jumlah ini dihitung dengan menggunakan nilai pasar properti di pembilang. Dalam penyebut, seseorang dapat menggunakan pendapatan sewa kotor yang dihasilkan atau pendapatan sewa bersih yang dihasilkan setelah dikurangi semua pajak dan biaya.

Jika kita menggunakan pendapatan kotor dalam penyebut, kita mendapatkan pengganda pendapatan kotor sedangkan jika kita menggunakan pendapatan bersih dalam penyebut, kita mendapatkan pengganda pendapatan bersih.

Hasil Sewa

Hasil sewa adalah angka yang dihitung seperti kita menghitung hasil obligasi di pasar obligasi. Sewa tahunan yang dihasilkan oleh properti digunakan dalam pembilang. Biasanya, nilai sewa bruto digunakan dalam pembilang dan tidak ada pemotongan yang dilakukan. Namun, tidak ada aturan tetap untuk perhitungan rasio dan setiap investor menghitung rasio berdasarkan heuristik mereka sendiri.

Dalam penyebut, harga yang dibayarkan untuk properti digunakan. Perhatikan bahwa harga yang dibayarkan untuk properti tersebut mungkin berbeda dari nilai pasarnya saat ini. Seorang investor mungkin telah membeli properti itu seharga $100 dan sekarang mungkin bernilai $135.

Namun, kami akan menggunakan angka $100. Alasan di balik ini sederhana. Hasil hanya dapat dihitung setelah nilai investasi Anda dipertimbangkan. Ini bukan angka nosional. Melainkan memberitahu kita Pengembalian Investasi (ROI) yang tepat yang saat ini diperoleh pembeli di properti mereka.

Tingkat Kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi mirip dengan jumlah hasil sewa. Namun, ada satu perbedaan penting. Hasil sewa menggunakan pendapatan sewa kotor dalam pembilang. Namun, rasio tingkat kapitalisasi menggunakan pendapatan bersih yaitu pendapatan yang dihasilkan setelah dikurangi semua biaya operasional dan pajak dari pendapatan sewa yang dihasilkan oleh properti.

Penyebutnya tetap sama yaitu harga yang telah dibayar investor untuk properti tersebut. Sekali lagi, harga tidak akan berfluktuasi berdasarkan nilai pasar properti karena angka ini bukan merupakan perhitungan biaya peluang. Sebaliknya, ini adalah perhitungan faktual dari laba atas investasi pada properti tertentu. Daftar rasio yang dapat digunakan untuk mengevaluasi suatu properti tidak akan pernah lengkap.

Analisis rasio adalah seni dan setiap investor individu menggunakannya dengan cara yang berbeda. Namun, sebagai aturan umum, kita harus ingat bahwa investasi real estat sebagian besar merupakan bisnis manajemen arus kas dan bahwa investor harus fokus pada kemampuan mereka untuk menghasilkan dan mempertahankan arus kas yang meningkat yang dapat diprediksi.

theslip.biz

Biaya Transaksi Yang Terdapat Di Pasar Real Estat

2 years ago
Read Time: 3 minutes
by Hugh Parker

Biaya Transaksi Yang Terdapat Di Pasar Real Estat – Membalik properti mungkin terdengar seperti ide yang bagus bagi investor real estat pemula. Namun, siapa pun yang pernah terlibat dalam transaksi real estat bahkan sekali atau dua kali tahu bahwa ada biaya signifikan yang terkait dengan transaksi real estat. Biaya ini disebut “biaya transaksi” karena dipicu saat transaksi real estat terjadi.

Biaya ini cenderung signifikan dan berpotensi menghabiskan anggaran Anda jika tidak diperhitungkan sebelumnya. Pada artikel ini, kami telah mencantumkan beberapa biaya transaksi umum.

Daftar ini tidak lengkap karena biaya transaksi dapat bervariasi tergantung pada waktu dan tempat transaksi berlangsung. Namun, mereka memberikan pemahaman yang baik tentang jenis biaya yang dapat diharapkan untuk dikeluarkan. https://3.79.236.213/

Pialang

Pialang adalah salah satu biaya paling terkenal yang terkait dengan transaksi real estat. Biaya ini biasanya dibebankan oleh broker. Tugas broker adalah mempertemukan pembeli dan penjual. Broker juga harus membantu selama periode negosiasi dan menyampaikan penawaran dan penawaran balik antara pembeli dan penjual.

Pialang harus memastikan bahwa pembeli dan penjual berada di halaman yang sama. Untuk melakukannya, mereka membebankan persentase tetap dari nilai transaksi dari kedua belah pihak.

Model pembebanan nilai persentase dari kedua belah pihak telah mendapat kecaman. Hal ini karena model ini menciptakan misalignment antara insentif prinsipal kepada pihak dan agen. Karena kompensasi broker adalah persentase dari nilai transaksi, broker memiliki insentif untuk memaksimalkan nilai transaksi untuk memaksimalkan keuntungan mereka!

Biaya Pencarian

Biaya pencarian adalah biaya umum lainnya yang terkait dengan investasi real estat. Biaya ini termasuk uang yang dibayarkan ke surat kabar dan majalah untuk mengiklankan properti. Saat ini, portal online memungkinkan penjual untuk mengiklankan properti mereka secara gratis.

Namun, penjual yang serius menggunakan layanan berbayar premium yang ditawarkan oleh situs web ini. Oleh karena itu, mungkin ada biaya yang menyertainya juga. Selain itu, jika pemilik rumah ingin menyewakan properti alih-alih menjualnya, mungkin ada biaya yang terkait dengan pemeriksaan kredit calon penyewa untuk menentukan kelayakan kredit calon penyewa.

Selain itu, dari sisi pembeli, kunjungan harus dijadwalkan ke berbagai rumah. Kunjungan ini menghabiskan waktu serta uang dan menambah biaya pencarian dari sudut pandang pembeli.

Biaya Hukum dan Administrasi

Bisnis real estat membutuhkan dokumen yang luas. Ini karena biaya real estat sangat tinggi. Oleh karena itu ketika seseorang bertransaksi yaitu membeli atau menjual real estat, mereka ingin memastikan bahwa kesepakatan yang telah disepakati secara pribadi juga menemukan jalannya menuju kesepakatan secara hitam dan putih.

Dengan demikian, pengacara dan pengacara harus dilibatkan dalam proses tersebut. Padahal, transaksi real estat cenderung rumit. Inilah alasan mengapa ada pengacara yang berspesialisasi dalam hukum real estat.

Selain itu, ada biaya administrasi yang terkait dengan pengalihan hak untuk utilitas seperti air, listrik, kabel, dll. Pengalihan ini juga memakan waktu dan uang yang kecil namun signifikan!

Biaya Hukum

Di seluruh dunia, setiap kali transaksi real estat terjadi, pemerintah biasanya menambah biaya transaksi dengan mengambil sebagian dari hasil penjualan. Di Inggris Raya, Australia, India dan di beberapa negara bagian di Amerika Serikat, bea materai dipungut atas nilai transaksi.

Jadi, jika transaksi diselesaikan sebesar $100, maka $3 terutang kepada pemerintah agar transaksi tersebut dianggap sah secara hukum! Hal ini sering mengakibatkan orang meremehkan transaksi mereka di atas kertas dan menawarkan uang gelap kepada penjual, sehingga mengurangi jumlah utang meterai.

Di banyak negara lain, penyerahan hak milik perlu dilakukan oleh pemerintah. Karena itu, pemerintah membebankan biaya pengangkutan yang besar. Juga banyak yurisdiksi membebankan pajak lain yang disebut pajak ad-valorem ketika transaksi real estat terjadi. Ini jelas merupakan bentuk lain dari biaya transaksi yang dibebankan oleh pemerintah.

Biaya hukum transaksi real estat sangat besar dan merupakan komponen yang paling terlihat dari biaya yang dikeluarkan selama periode tersebut. Dengan demikian, mereka juga merupakan pencegah terbesar bagi pembeli dan penjual karena membuat properti membalik menjadi sulit dan juga mahal.

Biaya Pembiayaan

Sebagian besar transaksi perumahan yang dilakukan saat ini dibiayai dengan menggunakan uang pinjaman. Akibatnya, ada beberapa biaya transaksi yang harus dibayarkan kepada pemberi pinjaman juga. Pertimbangkan misalnya, biaya pemrosesan yang dibebankan oleh sebagian besar pemberi pinjaman untuk memproses perjanjian hipotek.

Biaya ini juga merupakan jumlah yang cukup besar yang biasanya mencakup 0,15% hingga 0,25% dari nilai properti. Ini adalah biaya yang dibebankan oleh pemberi pinjaman untuk biaya pengumpulan dokumen Anda dan menjalankan pemeriksaan kredit untuk menentukan kelayakan kredit Anda.

Juga, ini mencakup biaya prosedur pencairan pinjaman yang perlu diikuti. Selain pemberi pinjaman juga membebankan berbagai biaya untuk memverifikasi judul properti yang bersangkutan dan untuk berbagai layanan lain yang mereka berikan. Biaya bertransaksi di real estate banyak dan bervariasi. Inilah yang membuat investasi real estat menjadi permainan jangka panjang. Membalikkan rumah seperti membalik saham atau obligasi sama sekali tidak mungkin karena rumitnya biaya transaksi yang terlibat.

theslip.biz

Hal Yang Perlu Anda Ketahui Sebelum Membeli Apartemen Di NYC

2 years ago
Read Time: 4 minutes
by Hugh Parker

Hal Yang Perlu Anda Ketahui Sebelum Membeli Apartemen Di NYC – Jika Anda berpikir tinggal di New York City membuat stres, cobalah membeli apartemen ini seperti stres pada steroid, terutama untuk pembeli pertama kali. Dengan nilai properti yang terus meningkat, sewa selangit, dan lonjakan nyata dalam perkembangan baru, mungkin inilah saatnya untuk berinvestasi dalam sepotong kecil Big Apple untuk Anda sendiri.

Tapi di mana untuk memulai? Ada banyak faktor yang perlu dipertimbangkan: lokasi, distrik sekolah, pajak properti, uang muka minimum daftarnya sepertinya tidak ada habisnya. Cukup sulit untuk menetap sebagai seorang profesional muda, apalagi menavigasi pasar real estat yang kejam dengan semua jargon orang dalam yang mewah. www.mustangcontracting.com

Siapa yang benar-benar tahu apa itu ‘tingkat bunga tabular’? Tidak perlu khawatir, kami menjajaki beberapa profesional untuk memahami 7 hal teratas yang harus Anda ketahui sebelum berinvestasi di penggalian kota besar pertama Anda.

Biaya Penutupan Itu Nyata

“Sementara orang sering fokus pada berapa banyak uang yang mereka miliki untuk uang muka, mereka sering tidak mempertimbangkan berapa banyak yang mereka perlukan untuk memiliki cairan untuk menutup biaya.

Saya ingin memberi tahu pembeli saya bahwa ketika mereka mempertimbangkan berapa banyak uang tunai yang ingin mereka keluarkan, mereka harus menganggap itu adalah 21-25% dari total harga pembelian: 20% untuk uang muka dan 1-5% untuk biaya penutupan mereka.

Jika mereka membeli co-op, likuiditas ini mungkin lebih tergantung pada apa yang dibutuhkan co-op setelah penutupan.” -Danielle Lurie, Penjual Real Estat Berlisensi di Kompas Pada dasarnya, pastikan Anda memiliki cukup uang untuk uang muka dan biaya penutupan.

Ketahui Perbedaan Antara Co-op dan Kondominium

“Untuk membeli koperasi (dan lebih sering akhir-akhir ini, sebuah kondominium), dewan akan membutuhkan cadangan keuangan yang besar. Ini dapat mencakup laporan rekening bank/investasi tiga bulan terakhir Anda, beberapa slip gaji terakhir Anda, dan setidaknya dua tahun pengembalian pajak yang telah diselesaikan.

Anda pasti ingin menyiapkan semua ini sebelum mulai mencari sehingga Anda siap untuk pergi ketika properti yang tepat datang. Juga, [dari sudut pandang hukum] dewan koperasi tidak harus memberi tahu Anda mengapa mereka menolak Anda.” -Bill Herbst, Penjual Real Estat Berlisensi di Kompas

Papan co-op bisa menjadi sakit di leher, tetapi mereka memiliki pengaruh yang luar biasa dalam proses pembelian. Jadi putuskan apa yang terbaik untuk Anda dan pastikan semua dokumen Anda sudah beres sebelumnya. Jika Anda ditolak, teruslah bergerak.

Aturan Kredit Anda Semua … Tapi Anda Tahu Itu

“Jika Anda tidak membayar tunai periksa kredit Anda. Anda mungkin berpikir Anda mendapatkan tingkat bunga yang luar biasa, tetapi satu kekurangan kredit dan itu sudah berakhir.

Pastikan keuangan Anda dalam urutan yang sempurna; tahu berapa banyak uang muka yang Anda miliki, dari mana asalnya dan transfer dalam waktu yang cukup.” -Christine Barranca, Penjual Real Estat Berlisensi di Kompas

Kredit dan uang tunai cair mengatur hari itu. Pastikan Anda memiliki kehidupan keuangan yang teratur. Jika tidak, perjuangan akan menjadi lebih nyata.

Jangan Berhemat pada Inspektur

“Kalau mau beli townhouse atau rumah jangan murah di inspeksi. Inspektur yang baik (dengan alasan tertentu) dapat menghemat ribuan untuk perbaikan/kerusakan.” -Christine Barranca, Penjual Real Estat Berlisensi di Kompas

“Biasanya tidak ada inspeksi, kecuali jika Anda membeli townhouse.” -Bill Herbst, Penjual Asli Berlisensi di Kompas

Anda agak ingin tahu apakah ada masalah jamur mematikan yang mengintai di balik tembok, atau apakah mereka perlahan membusuk sejak 1914. Bayar seseorang untuk melakukan penyelidikan untuk Anda, karena Anda bukan Fox Mulder.

Bersiaplah untuk Menunggu

“Sampai Anda memiliki kontrak yang sepenuhnya dijalankan (artinya kedua belah pihak telah menandatangani dan menerima salinan), salah satu pihak dapat mengundurkan diri tanpa penalti. Biasanya 2-3 bulan dari penawaran yang diterima hingga penutupan dalam situasi terbaik.” -Bill Herbst, Penjual Real Estat Berlisensi di Kompas

Sama seperti apa pun dalam hidup, hal-hal dapat berubah atau gagal tanpa peringatan. Rajin-rajinlah, tetapi ingat bahwa proses kontrak membutuhkan waktu.

Ingat “Aturan 5 Tahun”

“Saya menyarankan pelanggan saya untuk hanya membeli properti jika Anda berencana untuk mempertahankannya selama lima tahun atau lebih. Sementara secara historis Kota New York adalah tempat yang bagus untuk berinvestasi, perlu dicatat bahwa kita tidak kebal terhadap penurunan di pasar. Calon pembeli perlu memposisikan diri mereka sendiri sehingga mereka terlindungi dari penurunan yang bisa terjadi, bahkan di New York.

Dengan kondominium, jika Anda melebihi ruang, Anda selalu dapat menyewakannya, tetapi di co-op ada pembatasan subletting sehingga pembeli co-op harus ekstra hati-hati dalam memilih apartemen dan bangunan yang tepat. Anda tidak ingin ditempatkan pada posisi di mana Anda dipaksa untuk menjual di pasar pembeli.” -Brian Morgan, Pialang Real Estat Berlisensi, Citi Habitats

Sebanyak orang New York suka berkeliling, membeli properti di sini setidaknya harus merupakan komitmen 5 tahun. Jika Anda berakhir di koperasi, kemungkinan untuk menyewakannya sangat kecil, jadi pastikan Anda benar-benar menyukai ruangan itu.

Pentingnya Perjalanan Terakhir

“Anda harus selalu melakukan walk-through sebelum penutupan. Tujuannya adalah untuk memastikan apartemen dalam kondisi yang sama seperti saat kontrak ditandatangani. Ini benar-benar bukan tentang mencari sakelar lampu yang tidak berfungsi, tetapi untuk memastikan pipa tidak pecah.” -Bill Herbst, Penjual Real Estat Berlisensi di Kompas Ini adalah NYC. Segalanya bisa terjadi. Pastikan Anda tidak menyerahkan hati Anda pada kondominium yang baru saja kebanjiran.