Peraturan Atas Kepemilikan Properti Asing – Sesudah sempat mengalami pro-kontra, akhirnya Presiden Joko Widodo secara resmi mengeluarkan aturan baru perihal kepastian hukum Warga Negara Asing (WNA) untuk bisa membeli hunian di Indonesia, peraturan kepemilikan properti asing tersebut tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 yang dikeluarkan akhir Desember 2015 lalu.
Dalam PP tersebut, pemerintah secara resmi mengumumkan bahwa warga negara asing dapat membeli hunian di dalam negeri, WNA yang dimaksud adalah mereka yang bekerja, investasi atau yang dapat memberikan manfaat di Indonesia. http://162.214.145.87/
Batas Waktu Kepemilikan Rumah & Ancaman Lelang
Peraturan tersebut juga mengatakan, hunian yang dapat dibeli oleh WNA meliputi rumah tinggal di atas tanah (rumah tapak), serta apartemen ataupun kondominium. Dua jenis hunian tersebut dapat dibeli dengan status Hak Pakai, adapun batasan waktu yang diberikan relatif cukup lama yakni 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun dan bisa diperbarui kembali 30 tahun lamanya.
“Jadi total orang asing bisa membeli rumah di Indonesia dengan batas waktu kepemilikan rumah hingga 80 tahun lamanya,” ujar Ketua DPD REI Khusus Batam Djaja Roeslim.
Namun, dalam aturan kepemilikan properti asing baru tersebut menegaskan, bahwa orang asing yang membeli properti di dalam negeri wajib untuk tinggal di Indonesia. Jika WNA yang bersangkutan tidak lagi tinggal di Indonesia maksimal satu tahun lamanya, maka mereka wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat. Jika dalam waktu tersebut belum juga dilepaskan, maka rumah tersebut nantinya akan di lelang oleh negara.
Peraturan Belum Sesuai Dengan yang Diharapkan
Kendati merasa sangat menghargai peraturan yang berlaku, Djaja Roeslim mengatakan, PP yang baru dikeluarkan oleh pemerintahan Jokowi dinilai belum sesuai dengan yang diharapkan. Hal ini dapat terlihat dari beberapa aturan yang dinilainya kurang mendukung iklim properti di Indonesia. Contohnya seperti aturan yang menyebutkan calon pembeli properti di Indonesia harus bekerja di Indonesia, menurut Djaja hal tersebut haruslah dikoreksi, karena sebenarnya jumlah pekerja asing di Indonesia tidaklah terlalu banyak.
Seharusnya, lanjut Djaja, pemerintah juga memperbolehkan investor asing yang tinggal di luar negeri bisa membeli properti di Indonesia, karena menurutnya peminat properti yang berdomisili di luar negeri cukup banyak, sehingga dapat dijadikan target market yang sangat potensial.
“Jadi sebaiknya pemerintah jika ingin mengeluarkan peraturan jangan setengah-setengah, kalau perlu bebaskan saja orang luar negeri yang ingin beli properti, jangan dibatasi,” kata Djadja.
Batasan Harga Kepemilikan Properti WNA
Sayangnya, PP yang baru dikeluarkan oleh presiden beberapa waktu lalu tersebut tidak membahas perihal batasan harga properti yang dapat dibeli oleh orang asing, padahal standarisasi harga ini menurut Djadja dinilai sangat penting.
“Harus ada standarisasi harga properti yang bisa dibeli orang asing, karena jika tidak mereka akan bebas membeli properti untuk kalangan menengah ke bawah yang nantinya akan membuat harga-harga properti dikalangan tersebut akan ikut naik,” kata Djadja.
Untuk harganya sendiri, angka yang paling masuk akal untuk dijual kepada mereka yakni kisaran Rp 5 Miliar untuk di Jakarta. Namun, Djadja juga menyarankan agar harga yang ditawarkan jangan sampai terlalu mahal jika dibandingkan dengan harga-harga rumah di negera tetangga.
“Di Malaysia saja harga properti untuk asing di sana kisaran Rp 3 miliar, kalau bisa harganya jangan terlalu mahal dengan mereka, nanti bisa-bisa calon pembeli akan beralih ke sana,” kata Djadja.
Area yang Paling Diincar Oleh Warga Asing
Lalu dimanakah lokasi properti yang paling diincar oleh orang asing? Berdasarkan data pencarian portal global Lamudi, sebagian besar warga negara asing yang tinggal di Indonesia mencari properti di Banten, hal disebabkan karena area tersebut berdekatan dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Kemudian urutan kedua terdapat Batam dan disusul oleh Surabaya di urutan ketiga.
Batam sendiri, lanjut Djadja, merupakan kota yang berpotensi sangat baik untuk warga negara asing, karena lokasinya yang sangat berdekatan dengan negara tetangga Singapura, dari segi infrastruktur, Batam juga saat ini sudah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang sangat lengkap, seperti bandara internasional, akses jalan hingga pelabuhan ferry internasional. Tidak hanya itu, Batam juga menjadi salah satu kota yang tercatat mempunyai pertumbuhan terpesat di Indonesia. Saat didirikan pada awal tahun 1970 kota ini hanya dihuni sekitar 6.000 penduduk, dan dalam tempo 40 tahun penduduk Kota Batam bertumbuh hingga 170 kali lipat.
Dengan potensi besar tersebutlah, makanya tak heran banyak pengembang besar yang membangun beragam proyek properti di sana seperti Agung Podomoro Land dengan Orchard Park View Batam, Citra Land dengan CitraLand Megah Batam dan Sinar Mas Land dengan Nuvasa Bay.
Pertumbuhan properti di Batam tahun ini juga terbilang cukup bagus. Pada tahun 2014 lalu penjualan kurang lebih mencapai 10 ribu unit berupa rumah, ruko dan apartemen. Tahun 2015 lalu pertumbuhannya meningkat sekitar 20 persen sejalan dengan peningkatan ekonomi masyarakat di sana.
Syarat Warga Asing Beli Properti di Indonesia :
Syarat bagi Warga Negara Asing (WNA) beli properti di Indonesia terbilang cukup ketat. Ada banyak ketentuan yang diterapkan, sesuai Peraturan Pemerintah RI No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Terurai di dalam Pasal 5, orang asing diberikan Hak Pakai untuk rumah tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru. Berikut aturannya:
– Jangka waktu penggunaan hak pakai bagi orang asing sampai dengan 80 tahun (30+20+30) selama masih memiliki izin tinggal
– Apabila orang asing tersebut meninggal dapat diwariskan, namun bagi ahli waris berstatus orang asing harus memiliki Izin Tinggal.
– Apabila orang tersebut meninggalkan Indonesia dalam jangka waktu 1 tahun (berdasarkan tanda keluar terakhir), maka WAJIB melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain sesuai peraturan perundang-undangan.
– Pengalihan ahli waris dibuktikan dengan Surat Keterangan Menteri Hukum dan HAM/Direktur Jenderal Imigrasi yang menyatakan tidak lagi berkedudukan di Indonesia yang ditujukan ke urusan pemerintahan bidang agraria.
– Apabila orang asing tersebut meninggal atau tidak berkedudukan lagi di Indonesia, namun rumah atau tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka:a. Rumah dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara; b. Rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian.
Merujuk Permenkumham No. 23 Tahun 2016 Pasal 1 ayat 1, syarat pembelian rumah bagi warga asing diantaranya mencakup:
– Berkedudukan di Indonesia
– Bukan merupakan WNI
– Memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia.
Di samping itu, Warga Negara Indonesia (WNI) yang melaksanakan perkawinan dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya.
Demikian perihal tersebut tertuang padaa Peraturan Pemerintah RI Nomor 103 Tahun 2015 Pasal 3 Ayat 1 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Selagi itu sesuai Permen ATR/ Kepala BPN 13/2016 dan Permen ATR/ Kepala BPN 29/2016, berikut revisi batasan harganya.